Простота хуже воровства на рынке недвижимости

Простота хуже воровства на рынке недвижимости

7 сентября 2023

Простота хуже воровства на рынке недвижимости
При работе на рынке коммерческой недвижимости постоянно приходится сталкиваться не только с явным обманом, но и с ухищрениями, которые на первый взгляд правомерны. Собственники часто маскируют ошибки при строительстве своих объектов недвижимости. Зачастую делают это не специально, а из-за отсутствия должной осмотрительности. После чего изобретаются «умные» схемы, чтобы придать всему «чистый вид». Эти факторы заставляют быть постоянно начеку при защите интересов моих клиентов.
Один из продавцов объектов коммерческой недвижимости сформировал свой лот из нескольких смежных земельных участков, построил на одном из них основное здание в нарушение градостроительных норм, из-за которых не смог законно его зарегистрировать. И дабы хоть как-то зарегистрировать свои имущественные права, он поставил на кадастровый учет и зарегистрировал помещения, из которых состоит здание. Кроме того, к основному зданию он пристроил и оформил дополнительное здание, которое по факту не обладает признаками капитального объекта недвижимости. Вишенкой на торте стала налоговая проверка с доначислением суммы в особо крупном размере. Объекты он, конечно, переоформлял по цепочке собственников, и сегодняшний владелец, с одной стороны, «белый и пушистый» продавец. А с другой, особо крупный размер налоговых доначислений позволит соответствующим органам в ряде случаев в течение более десяти лет оспорить многие сделки с такими объектами недвижимости. Потенциальному покупателю очень опрометчиво смотреть на права собственности с привычными многим трехлетними сроками оспоримости сделок и надеяться доказать свою добросовестность приобретения, даже проведя сделку по рыночной стоимости.
Простота хуже воровства может быть, когда продавец собрался продать объект недвижимости, не обратив внимание на кадастровую стоимость, которая изменилась накануне сделки. Все бы ничего, если бы не близость размера налогов в такой сделке к крупному размеру.
Особенность коммерческой недвижимости заключается в том, что собственник в своей повседневной деятельности может заниматься оказанием услуг или выполнением тех или иных работ, а сумма налогов, неправильно рассчитанная при единичных сделках с коммерческой недвижимостью, может стать существенной в общей массе налогов в конкретном периоде и привести к определению соответствующей крупности налоговых правонарушений в худшем случае, а в лучшем – как минимум к параметрам банкротства.
Также следует всегда помнить, что рыночная стоимость всегда может быть оспорима, кроме установленной в суде третьей инстанции, а незначительная относительно последствий расходная часть за грамотное сопровождение и проведение сделки позволит сэкономить массу сил и средств.
Анатолий Карпухин, руководитель агентства «Анавика: Недвижимость».
Количество просмотров: 861