Моя миссия – не комиссия
28 мая 2023
Еще недавно рынок брянской недвижимости был рынком продавцов – они диктовали условия и цены. Маленькое предложение относительно большого спроса подпитывалось страхами, эмоциями и слухами из разряда «цены растут, быстрее покупай». Длительно растущий спрос усилила еще и пандемийная эпопея. В свете событий последнего года рынок резко «развернулся». В какую именно сторону и чем это грозит простому обывателю, расскажет риелтор и руководитель агентства «Анавика: Недвижимость» Анатолий КАРПУХИН.
«Регулярно анализируя рынок, я вижу, что покупка недвижимости перестала быть первостепенной, люди стали приобретать квартиры реже. Купить объект сейчас проще простого, а вот продать с прибылью и «наваром» стало полноценной рабочей задачей. Продавцы начали конкурировать за своего покупателя.
Рынок разворачивается от рынка продавца к рынку покупателя. Многих это пугает, люди бегут в страхе с криком: «Давай продавать», или с радостным: «Давай покупать». Мало кто задумывается о последствиях такой покупки. Кроме цены, увы, они не видят больше ничего. Я, как человек, дорожащий своей репутацией, считаю необходимым привести своих клиентов в чувство и выяснить, чего они хотят по-настоящему. Нет, я не отказываюсь от сделки. Но действую так, чтобы впоследствии все остались довольны: клиент – своей новой недвижимостью или результатом продажи, я – комиссией и честным именем.
Нельзя делать покупки и продажи только на почве эмоций под давлением переменчивости цен. Нельзя рассматривать однобокую задачу «надо срочно продать» или «надо срочно купить»! Как правило, конкретная сделка – это лишь средство достижения более важной цели. Для меня важна чистота сделки и защита интересов моего клиента. Я отдаю отчет за каждый рубль клиента. Каждый раз задаю себе 4 вопроса. В случае моей ошибки или намеренно неправильных действий участвующий в сделке человек: первое – что подумает, когда узнает истину; второе – что об этом скажет в своем окружении; третье – что напишет; четвертое – как это мне аукнется. Эффект бумеранга в этой жизни еще никто не смог отменить.
Рынок недвижимости динамичен сам по себе. По большому счету, каждые полгода минимум что-либо происходит, что мотивирует более креативно относиться к своей работе. С 1 марта вступили в силу изменения законодательства о защите персональных данных собственников недвижимости. Теперь в Росреестре закрыт публичный доступ к ФИО владельцев. Но открытость этих данных со стороны собственника недвижимости, в том числе, подтверждает мотивацию последнего к сделке. Показать свою мотивацию можно двумя способами: дать согласие Росреестру на доступ к информации, либо лично показать электронные документы. Госуслуги в считаные мгновения формируют собственнику экспресс-выписку, которую сопровождают усиленные цифровые подписи Росреестра. Так что любые сомнения в ее достоверности отпадают. При покупке объектов я запросто отсекаю не мотивированных к сделке продавцов, экономя время своих покупателей.
Еще одним аспектом является банкротство физических лиц, которые могут быть прозрачными или скрытыми. В моей практике было много случаев, которые заслуживают внимания детектива. Например, один из моих клиентов выбрал квартиру в Москве за 25 миллионов рублей. При передаче задатка продавец вдруг говорит об альтернативной сделке, еще и просит перевести деньги мимо него напрямую второму продавцу. Он якобы собирался продать квартиру за 25 миллионов, себе купить дом за 15, а остаток положить на банковский вклад.
Это было неожиданно, и пришлось быстро собрать необходимую информацию. Выяснилось, что объект, выбранный нашим продавцом, оказался «с душком», его собственник в узких кругах числится профессиональным мошенником. Уже присутствует завершенное полгода назад банкротство на 10 миллионов рублей. Своим домом он владеет с 2017 года. Почему же тогда этот дом не попал в банкротную массу? Видимо, человек предпринял меры, чтобы его из банкротной массы скрыть. Я не следователь, но законности в этих действиях не вижу. Далее приходит информация, что готовится следующая сумма ко взысканию на 37 миллионов рублей. Соответственно, это будет вновь возбуждаемое банкротство, не подпадающее под мораторий.
Настойчивость продавца провести альтернативную сделку при всех обстоятельствах была на пределе. Последним аргументом стал запрос сведений из психоневрологического диспансера, который отрезвил нашего продавца. На одной чаше весов был риск потери моим клиентом 100 тысяч рублей задатка в случае отказа от сделки. На другой – квартира, которая соответствовала многим параметрам моего клиента, и его 25 миллионов рублей. …Сегодня мы все спим спокойно, а мой клиент уже отпраздновал новоселье. Да, и скидку в 11% мы в итоге получили.
Массивная часть моей практики приходится на работу с коммерческой и производственной недвижимостью. Сейчас, как никогда, большая доля общества вовлечена в бизнес. Начиная от самозанятых и бухгалтеров, заканчивая учредителями и директорами. Многие из них еще быстрее могут подпадать под банкротство. И поэтому история с покупкой объектов по очень низкой цене заведомо опасна из-за факторов оспоримости. Чтобы сделка была чистой, нужно оценить и взвесить массу факторов. Для этого есть свои механизмы, опыт, дальновидность и, если хотите, профессиональное чутье.
Вот хороший пример: проводили сделку по покупке комплекса объектов с лицом, принимающим решение, и номинальным владельцем части из них. Несколько объектов – на номинальном «подписанте». Тот женится почти сразу после оформления на него объектов. Но вскоре всплывают «следы» недопонимания с молодой супругой в виде заявлений о побоях. Не исключено всплытие кредитных обязательств между супругами. Такой фактор дал основание думать о наличии конфликтной ситуации в семье «подписанта». А это прямой риск аннулирования сделки. Дабы не копаться в чужом грязном белье, я решил этот вопрос одним нотариальным документом ценой в 2500 рублей – согласием жены на продажу. Формально у нее не было оснований для претензий, но юрист в моей команде дал обоснованные рекомендации. Трудозатраты на «подстраховку» несоизмеримы с ценой сделки в 40 миллионов рублей.
Кстати, с ценами в коммерческой недвижимости, по моему мнению, еще интереснее, чем в жилой. Все начинается с возможностей клиента, а завершается экономической эффективностью объекта. Проще говоря, через какой срок этот объект окупится. Если раньше федеральные ритейлеры по торговой коммерческой недвижимости обозначали 7-летний срок окупаемости, то сегодня этот срок варьируется уже от 2 до 7 лет. Также я взвешиваю ценовой запрос с расценками на строительство аналогичного объекта. Но тут надо помнить о бесценности времени и «нематериальных ресурсов» на период строительства. Помнится, однажды клиент меня не послушал – сэкономил на пусконаладке и упустил целый сезон.
Максимально индивидуальный подход и грамотный расчет – вот что стало главным в моей работе с недвижимостью. Вопрос о комиссии уходит на второй план. Я зарабатываю, только решив задачу клиента. За последние годы у меня не было ни одной шаблонной сделки. Всегда возникают особенные условия, требующие особенных решений и действий. Только так мне и моей команде удалось завоевать доверие застройщиков, которые поручали выполнение функционала службы продаж, и собственников крупных промышленных проектов, над которыми сегодня работаю.
И да! Не менее дорога мне простая человеческая радость каждого без исключения клиента в каждой сделке!
«Регулярно анализируя рынок, я вижу, что покупка недвижимости перестала быть первостепенной, люди стали приобретать квартиры реже. Купить объект сейчас проще простого, а вот продать с прибылью и «наваром» стало полноценной рабочей задачей. Продавцы начали конкурировать за своего покупателя.
Рынок разворачивается от рынка продавца к рынку покупателя. Многих это пугает, люди бегут в страхе с криком: «Давай продавать», или с радостным: «Давай покупать». Мало кто задумывается о последствиях такой покупки. Кроме цены, увы, они не видят больше ничего. Я, как человек, дорожащий своей репутацией, считаю необходимым привести своих клиентов в чувство и выяснить, чего они хотят по-настоящему. Нет, я не отказываюсь от сделки. Но действую так, чтобы впоследствии все остались довольны: клиент – своей новой недвижимостью или результатом продажи, я – комиссией и честным именем.
Нельзя делать покупки и продажи только на почве эмоций под давлением переменчивости цен. Нельзя рассматривать однобокую задачу «надо срочно продать» или «надо срочно купить»! Как правило, конкретная сделка – это лишь средство достижения более важной цели. Для меня важна чистота сделки и защита интересов моего клиента. Я отдаю отчет за каждый рубль клиента. Каждый раз задаю себе 4 вопроса. В случае моей ошибки или намеренно неправильных действий участвующий в сделке человек: первое – что подумает, когда узнает истину; второе – что об этом скажет в своем окружении; третье – что напишет; четвертое – как это мне аукнется. Эффект бумеранга в этой жизни еще никто не смог отменить.
Рынок недвижимости динамичен сам по себе. По большому счету, каждые полгода минимум что-либо происходит, что мотивирует более креативно относиться к своей работе. С 1 марта вступили в силу изменения законодательства о защите персональных данных собственников недвижимости. Теперь в Росреестре закрыт публичный доступ к ФИО владельцев. Но открытость этих данных со стороны собственника недвижимости, в том числе, подтверждает мотивацию последнего к сделке. Показать свою мотивацию можно двумя способами: дать согласие Росреестру на доступ к информации, либо лично показать электронные документы. Госуслуги в считаные мгновения формируют собственнику экспресс-выписку, которую сопровождают усиленные цифровые подписи Росреестра. Так что любые сомнения в ее достоверности отпадают. При покупке объектов я запросто отсекаю не мотивированных к сделке продавцов, экономя время своих покупателей.
Еще одним аспектом является банкротство физических лиц, которые могут быть прозрачными или скрытыми. В моей практике было много случаев, которые заслуживают внимания детектива. Например, один из моих клиентов выбрал квартиру в Москве за 25 миллионов рублей. При передаче задатка продавец вдруг говорит об альтернативной сделке, еще и просит перевести деньги мимо него напрямую второму продавцу. Он якобы собирался продать квартиру за 25 миллионов, себе купить дом за 15, а остаток положить на банковский вклад.
Это было неожиданно, и пришлось быстро собрать необходимую информацию. Выяснилось, что объект, выбранный нашим продавцом, оказался «с душком», его собственник в узких кругах числится профессиональным мошенником. Уже присутствует завершенное полгода назад банкротство на 10 миллионов рублей. Своим домом он владеет с 2017 года. Почему же тогда этот дом не попал в банкротную массу? Видимо, человек предпринял меры, чтобы его из банкротной массы скрыть. Я не следователь, но законности в этих действиях не вижу. Далее приходит информация, что готовится следующая сумма ко взысканию на 37 миллионов рублей. Соответственно, это будет вновь возбуждаемое банкротство, не подпадающее под мораторий.
Настойчивость продавца провести альтернативную сделку при всех обстоятельствах была на пределе. Последним аргументом стал запрос сведений из психоневрологического диспансера, который отрезвил нашего продавца. На одной чаше весов был риск потери моим клиентом 100 тысяч рублей задатка в случае отказа от сделки. На другой – квартира, которая соответствовала многим параметрам моего клиента, и его 25 миллионов рублей. …Сегодня мы все спим спокойно, а мой клиент уже отпраздновал новоселье. Да, и скидку в 11% мы в итоге получили.
Массивная часть моей практики приходится на работу с коммерческой и производственной недвижимостью. Сейчас, как никогда, большая доля общества вовлечена в бизнес. Начиная от самозанятых и бухгалтеров, заканчивая учредителями и директорами. Многие из них еще быстрее могут подпадать под банкротство. И поэтому история с покупкой объектов по очень низкой цене заведомо опасна из-за факторов оспоримости. Чтобы сделка была чистой, нужно оценить и взвесить массу факторов. Для этого есть свои механизмы, опыт, дальновидность и, если хотите, профессиональное чутье.
Вот хороший пример: проводили сделку по покупке комплекса объектов с лицом, принимающим решение, и номинальным владельцем части из них. Несколько объектов – на номинальном «подписанте». Тот женится почти сразу после оформления на него объектов. Но вскоре всплывают «следы» недопонимания с молодой супругой в виде заявлений о побоях. Не исключено всплытие кредитных обязательств между супругами. Такой фактор дал основание думать о наличии конфликтной ситуации в семье «подписанта». А это прямой риск аннулирования сделки. Дабы не копаться в чужом грязном белье, я решил этот вопрос одним нотариальным документом ценой в 2500 рублей – согласием жены на продажу. Формально у нее не было оснований для претензий, но юрист в моей команде дал обоснованные рекомендации. Трудозатраты на «подстраховку» несоизмеримы с ценой сделки в 40 миллионов рублей.
Кстати, с ценами в коммерческой недвижимости, по моему мнению, еще интереснее, чем в жилой. Все начинается с возможностей клиента, а завершается экономической эффективностью объекта. Проще говоря, через какой срок этот объект окупится. Если раньше федеральные ритейлеры по торговой коммерческой недвижимости обозначали 7-летний срок окупаемости, то сегодня этот срок варьируется уже от 2 до 7 лет. Также я взвешиваю ценовой запрос с расценками на строительство аналогичного объекта. Но тут надо помнить о бесценности времени и «нематериальных ресурсов» на период строительства. Помнится, однажды клиент меня не послушал – сэкономил на пусконаладке и упустил целый сезон.
Максимально индивидуальный подход и грамотный расчет – вот что стало главным в моей работе с недвижимостью. Вопрос о комиссии уходит на второй план. Я зарабатываю, только решив задачу клиента. За последние годы у меня не было ни одной шаблонной сделки. Всегда возникают особенные условия, требующие особенных решений и действий. Только так мне и моей команде удалось завоевать доверие застройщиков, которые поручали выполнение функционала службы продаж, и собственников крупных промышленных проектов, над которыми сегодня работаю.
И да! Не менее дорога мне простая человеческая радость каждого без исключения клиента в каждой сделке!
Количество просмотров: 4103
